Con l’entrata in vigore della Finanziaria 2025, ci sono importanti aggiornamenti sulle detrazioni fiscali per lavori edilizi. Questi cambiamenti riguardano sia i bonus “ordinari” che il Superbonus, con modifiche nelle percentuali di detrazione, nei limiti di spesa e nelle condizioni di accesso. Vediamo insieme cosa cambia e come approfittarne.
Abitazione principale e prima casa
Per comprendere appieno le novità sulle detrazioni edilizie del 2025, è fondamentale chiarire la differenza tra “abitazione principale” e “prima casa”, due concetti spesso confusi ma con significati e implicazioni fiscali distinti.
Abitazione Principale
L’abitazione principale è definita come l’immobile in cui il proprietario e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Per essere considerata tale, devono sussistere contemporaneamente tre condizioni:
- Possesso/proprietà dell’immobile
- Residenza anagrafica
- Dimora abituale
Prima Casa
Il concetto di prima casa, invece, si riferisce generalmente al primo immobile acquistato da una persona fisica, beneficiando di agevolazioni fiscali specifiche. La prima casa non deve necessariamente coincidere con l’abitazione principale, in quanto non è obbligatorio risiedervi, è sufficiente avere la residenza o lavorare nel comune dove si trova l’immobile
Al fine delle detrazioni edilizie, per verificare se spetta la detrazione del 50% o del 36% in caso non sia abitazione principale, si può verificare l’esenzione IMU dell’immobile in questione: infatti l’abitazione principale è esente da IMU.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per il concetto di abitazione principale occorre fare riferimento a quanto stabilito dall’art. 10, c. 3-bis Tuir: «Si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente»
Detrazioni per il Recupero del Patrimonio Edilizio
Art. 16-bis TUIR e art. 16 DL 63/2013
Queste detrazioni sono pensate per chi effettua lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria. Per il 2025:
- 50% di detrazione per spese sostenute dal proprietario sull’abitazione principale.
- 36% di detrazione per tutti gli altri casi.
Il limite di spesa agevolabile è rimasto invariato a 96.000 euro.
Dal 2026 le percentuali di detrazione scendono al 36% in caso di abitazione principale e 30% negli altri casi
ATTENZIONE: Dalla nuova formulazione della norma risulta che non possono fruire della (maggior) percentuale di detrazione prevista per l’abitazione principale i detentori della stessa e i familiari conviventi, che rientrano, pertanto, negli “altri casi”.
Inoltre, in sede di approvazione è stata introdotta l’esclusione dalle spese agevolate degli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
Riqualificazione Energetica
Legge 296/2006 commi 344-347 e DL 63/2013
Per chi punta a migliorare l’efficienza energetica degli edifici, le detrazioni seguono le stesse percentuali del recupero edilizio (50% per l’abitazione principale, 36% negli altri casi). Non sono più agevolabili le spese per la sostituzione di caldaie alimentate a combustibili fossili.
Così come per il recupero edilizio nel 2026 e 2027 l’agevolazione è riconosciuta al 36% in caso di abitazione principale e 30% negli altri casi.
Riduzione del Rischio Sismico (Sismabonus)
Anche per il Sismabonus valgono le seguenti percentuali per il 2025:
- 50% per abitazione principale.
- 36% negli altri casi
Come nelle altre tipologie di interventi, la percentuale di detrazione scenderà nel 2026 e 2027 rispettivamente al 36% e al 30%.
Il limite di spesa massimo è di euro 96.000
Nota
Le detrazioni per i lavori antisismici sostenute dal 2024 possono essere ripartite in 10 anni, anzichè 5.
Superbonus: Cosa Cambia?
Il Superbonus 2025 prevede una detrazione del 65% ma solo in determinati casi:
- Condomini e edifici con più unità immobiliari (2-4 unità di un unico proprietario).
- Interventi per i quali sia stata presentata la CILA o il titolo abilitativo entro il 15 ottobre 2024.
Tabella Riassuntiva Superbonus
| Tipologia di Intervento | Percentuale Detrazione |
| Interventi in condomini | 65% |
| Interventi in singole unità immobiliari | — |
| ONLUS e Comuni terremotati (casi specifici) | 110% |
Bonus Arredo
Il Bonus Arredo resta confermato per il 2025. È possibile detrarre il 50% delle spese per mobili ed elettrodomestici destinati a immobili ristrutturati, con un limite massimo di spesa di 5.000 euro.
Per usufruire dell’agevolazione è necessario che siano stati eseguiti interventi di recupero edilizio, per i quali si fruisce della relativa detrazione, iniziati dall’1.1.2024.
Eliminazione Barriere Architettoniche
Confermato fino al 31.12.2025 il bonus del 75% per spese legate all’eliminazione di barriere architettoniche. È necessario il pagamento con bonifico dedicato e l’asseverazione di un tecnico.
Modifica delle detrazioni dal 2025
Un’importante novità riguarda i contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro. Per queste persone, dal 2025, è previsto un limite massimo alle spese detraibili, calcolato in base al reddito complessivo e alla composizione del nucleo familiare. Anche l’ammontare delle detrazioni edilizie è limitato in caso di superamento del limite dei 75.000 euro di reddito. Non si applicano limiti alle detrazioni nel caso in cui sono spese sostenute fino al 31.12.2024. Il nuovo limite parte dalle spese sostenute dal 01.01.2025.
Implicazioni e Considerazioni
La differenza di percentuale di detrazione spettante in caso di abitazione principale o meno fa sorgere alcuni aspetti da considerare:
- Focalizzazione sull’Uso Effettivo: La scelta di privilegiare l’abitazione principale riflette l’intenzione del legislatore di incentivare gli interventi sugli immobili effettivamente abitati dai proprietari.
- Complessità Burocratica: Questa distinzione potrebbe comportare una maggiore complessità nella verifica dei requisiti, richiedendo controlli più accurati sulla residenza e sulla dimora abituale.
- Impatto sui Proprietari di Più Immobili: I proprietari di seconde case o immobili non adibiti ad abitazione principale vedranno una significativa riduzione delle agevolazioni fiscali.
- Possibili Scenari Particolari: In casi come quello di coniugi proprietari al 50% di due abitazioni distinte, potrebbe essere necessario valutare attentamente quale immobile possa essere considerato abitazione principale ai fini delle detrazioni.
Riferimenti normativi
• Art. 16-bis, TUIR
• Artt. 14, 16 e 16-ter, DL n. 63/2013
• Artt. da 119 a 121, DL n. 34/2020
• DL n. 39/2024
• Art. 1, commi da 54 a 56, Legge n. 207/2024